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自2020年4月启动试点以来，我国基础设施REITS市场运行已满三周年。三年来，各个投资场景的公募REITs陆续涌现，从发行REITs的资产类别来看，公募REITs的资产类型从最初的高速公路、仓储物流、产业园区等已拓宽到保障性租赁住房、清洁能源、文化旅游等领域，今年3月消费基础设施项目也已纳入发行范围，同期，市场首批2只新能源REITs也已正式获批，REITs的市场前景日益扩容。
多位业内人士表示，公募REITs投资于成熟运营的底层资产，以获取底层资产租金、收费等稳定现金流为主要目的。未来，随着REITS的进一步发展，预计未来底层资产的类型将更加多样化。而具备长期、稳定的现金流且拥有成熟市场经营机构的优质基础设施资产仍将受到投资人的欢迎。
REITs底层资产呈现多样化
REITs试点三年来其发行数量和规模不断增长，REITs底层资产也呈现多样化特点。目前已上市的公募REITs产品底层资产涵盖了高速公路、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源基础设施，仍有一些基础资产类型尚无发行案例。多位业内人士表示，随着政策的完善和后疫情时代行业的发展，预计包括消费型基础设施、文旅、市政供热等有望成为新的试点行业。随着市场的不断发展，投资者趋于理性与成熟。未来底层资产运营稳定，业绩符合预期的REIT将受到市场的青睐。
华安基金不动产投资管理部叶璟表示，理论上拥有稳定现金流且可以转让的资产都可以尝试REITs化，实践中需要结合项目质地和合规性，管理方能力，扩募和规模化发行预期，市场对相关资产的收益和风险的接受认可度等各方面去评价和择机推进REITs化。目前来看，尚未发行相关资产的新类型基础设施包括消费类基础设施，文化文旅类基础设施，城市供热和数据中心等。相信未来我国公募REITs在行业覆盖面上会得到拓展，层次也将更加丰富，而受市场青睐并成为主流的产品，或将是那些拥有优秀丰富的资产管理经验、有能力不断置入优质资产，且实现规模扩容的REITs产品。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表示，随着《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》的出台，未来消费基础设施领域（包括百货商场、购物中心、农贸市场等）有望成为重要的增量市场。
从目前的市值分布来看，经营权类REITs产品占据较大比例，相比之下产权类REITs单只产品平均市值规模相对较小。随着消费基础设施的扩容，未来产权类REITs产品供给有望提升。从根本来看，随着我国公募REITs市场不断成熟及资产类别多元化发展，市场机制下产品的关注点也将集中在底层资产本身的运营能力、盈利水平等本质上，具有优质的资产和原始权益人的产品将具有更好的价格表现，能够不断通过扩募实现规模提升。
从国外成熟的公募REITS市场来看，平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平认为，底层资产的质量和基金管理人的主动管理能力是公募REITS发展的关键，预计受宏观经济周期影响较小、符合国家产业政策支持类的资产将成为主流，如高速公路、环保、新能源类基础设施将更受到投资者的青睐。
“从政策层面来看，中国公募REITs的发展承载着重大战略意图，包括存量资产盘活、创新基础设施融资模式、实现房地产良性循环、稳定宏观杠杆率、调整金融结构等，因而政策层面一直给予大力支持。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，从市场层面来看，由于公募REITs对资产端和资金端都具有相当的吸引力，市场前景看好。随着REITs底层资产的逐步扩大，常态化发行的启动，未来公募REITs将进入加速发展阶段。
红土创新基金判断，未来有利于实现“双碳”目标、增强科技创新能力、改善民生类的基础设施项目将有更快的发展。
各方合力，打造“专业化、
精品化、特色化”REITs产品
回首三年，在各方参与及努力之下，中国公募REITs市场成功实现了“从无到有”的跨越，目前也正处在“从小到大”的发展阶段。记者了解到，三年来，基金公司在对REITs业务规划、人员布局、团队建设、筹备产品等各方面都做出不懈探索和努力。
比如华安基金作为首批九单发行的公募REITs的基金管理人之一，在过去的一两年，实现了团队的人员扩容，同时储备了一些处在不同准备阶段的项目资源。另外从去年下半年开始，华安基金也协同张江REIT的原始权益人积极推进基金扩募事宜。
“试点阶段主要挑战在于明确落实各参与方的角色定位和协同机制，并且在实践中不断提升管理工作的质量，同时也需要着力根据项目进展情况将储备项目推出落地，为市场提供更多符合要求的REITs产品。”华安基金不动产投资管理部叶璟谈到。
“作为建设银行(行情601939,诊股)公募REITs的实施主体，建信基金就REITs业务设立了专门的基础设施投资部，目前建信基金公募REITs团队已达10余人，多名团队成员具有5年以上的投行、财务、法律、评估、公募等行业的经验，储备了包括产业园区、保障性租赁住房、高速公路、清洁能源等多类型资产，积极助力我国公募REITs市场发展。”建信基金基础设施投资部基金经理张湜介绍道。
此外，中航基金也一直坚持长期性和可持续性，“专业化、精品化、特色化”的发展路径。一是紧跟政策发展，注重项目储备。坚持服务实体，服务主业。二是打造专业化团队，构建符合REITs业务特点的投研体系和系统性运营保障体系，通过信息化提升运营管理水平。
华夏基金也高度重视公募REITs相关工作，据华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆介绍，2015年公司即组建了专业的REITs团队，开展REITs研究储备。现已设立基础设施与不动产业务部，负责公募REITs业务。此外，公司拥有成熟的中后台支持体系和管理系统，确保REITs稳健高效运营。目前正在推进多单项目的申报工作。
平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平则表示，自公募REITs推出以后，平安基金就建立了专门的REITs团队，三年来公司不断加大投入，目前公司公募REITs专职团队超过20人。此外，依托平安集团综合金融优势，公司不断提高优质资产获取能力，目前储备项目涵盖保障性租赁住房、产业园、高速公路、市政供暖、仓储物流、污水处理等。236号文发布之后，平安基金、平安证券连同平安银行(行情000001,诊股)也在积极布局百货商场、购物中心、农贸市场等领域。
博时基金则在证监会指导下，参与了首批基础设施公募REITs的研究和发行，成功发行了首批公募REITs之一的博时招蛇产园REIT，也成功成为了首批获批扩募的公募REITs之一。未来，博时基金会继续守正创新，加快自身改革，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条。
“博时REITs团队在挑选REITs项目时，对于958号文和236号文中涉及的资产类型均有布局，在资产筛选时，主要还是参照958号文和236号文中的要求。实际上，上述两项政策对于底层资产的要求也比较高，能够满足门槛的项目也并不是很多。随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会越来越丰富，市场参与主体会越来越多元，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，我们团队也会在监管的指导下，继续支持不同发行主体、多业态、跨区域、跨行业资产的发行上市。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄谈提到。
红土创新基金表示，在推动业务落地的过程中，一方面需要不断深入了解政策，加强不同基础设施行业的研究，深刻理解行业内各类企业的经营和发展模式，提升对底层资产的主动管理能力；另一方面，基础设施公募REITs业务作为深化资本市场改革的创新业务，对公募基金管理人来说具有战略发展意义，所以如何更好地实现优质项目储备与落地、如何搭建起具有专业胜任能力的基础设施投资业务团队，有效提升团队在基础设施研究、资产证券化、资产运营、财务管理、法务合规等各领域的能力是更为重要的。
多管齐下严控风险
助力公募REITs驶入高质量发展快车道
自2020年4月启动试点以来，资产类型稳步拓展，基础制度加快建立，监管框架基本构建，市场运行总体平稳，逐步走出了一条具有中国特色的REITs发展道路。对于未来公募REITs的风险和监管问题，多位业内人士表示，公募REITs涉及的主要风险包括基础设施项目相关的风险及公募基金相关的风险。近三年来，市场各参与方也获得了宝贵的经验，后续随着市场的成熟度不断提升，相信市场对于REITs产品的投资价值将形成一定的判断标准，并以此对不同REITs产品进行定价和决策。
“随着REITs产品的越来越多，募投项目和管理能力等方面存在差异是正常的，有层次的市场才是健康有序的市场。一方面，在REITs产品的发行上市期间，各专业参与机构还是需要坚守底线，把控好项目的质量和估值水平等，对于已知的潜在风险制定好相应的风险控制和缓释措施，并充分对外披露；另一方面，在运营管理阶段，基金管理人和运营管理机构也应严格按照监管的要求和行业规范标准，依法依规开展基金存续期的管理工作。”华安基金不动产投资管理部叶璟提到。
中航基金表示，随着REITs产品不断上市，在行业发展和经济周期等因素的共同影响下，未来可能会出现一些风险事件。建议投资者一是关注REITs的招募说明书、年度报告等信息披露文件。提前了解知悉可能涉及的风险及其缓释措施。二是关注底层资产所处产业发展趋势及底层资产运营情况，及时关注管理人和运管机构的相关运营安排和措施。
华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆在谈到公募REITs涉及的主要风险时表示，在REITs发行前，基金管理人、资产支持证券管理人会对基础设施项目进行财务、法律、税务等方面的尽职调查，设计合理的交易结构，组织基金发售。在此阶段，须对基础设施项目的历史经营情况、财务税务情况、合规情况、现金流预测等方面进行充分的调查并梳理相关风险点，对每一个具体风险制定相关缓释措施，并如实披露在招募说明书等公开材料中。随着市场的不断发展，监管机构可以考虑进一步制定针对于不同行业的尽职调查指引，及进一步完善基金发售的询价机制。
在REITs发行后，基金持有人面临的风险还包括存续期间的不可抗力风险、二级市场价格波动风险及流动性风险等。监管机构可以进一步制定和完善信息披露指引，并对信息披露的及时性、完整性进行监督；并且加强投资者教育，培育市场对于REITs产品的长期投资观念，积极引入长期资本进入公募REITs市场，引导资金理性投资。
博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄答则认为，公募REITs底层资产类型多样，现金流、运营能力各不相同，项目运营的核心是提升底层资产的投资价值，并获得投资者的认可。
“一方面，在公募REITs存续期间，底层资产经营收入的分红是投资者收益的重要来源之一，而底层资产的经济效益又与运营管理能力密切相关。同时，基础设施项目的平稳运行也是公募REITs“募-投-管-退”机制充分发挥的前提。因此，为提升底层资产的投资价值，首先应保障运营管理能力的高效和稳定，对营运机构建立有效的奖惩机制，激励运营管理团队提升经营业绩。
另一方面，从目前的运营管理结构来看，基金管理人和运营管理机构完全独立，后者作为受托方管理底层资产，重要事项和日常运营需经基金管理人审批决策，多层代理下决策流程较为复杂、运营效率不高，且相比于产业方，基金管理人在基础设施及不动产项目方面的资产管理能力及产业化经验还存在较大的提升空间。因此，为充分发挥发行人在主动管理和产业运营的优势，待境内公募REITs成熟后允许成立专门REITs管理人，并允许产业方等参与合资，强化产业方角色，推动产融结合。同时，探索牌照制度等原始权益人参与REITs决策管理机制，进而提升REITs资产组合灵活性、基金扩张专业性、资产运营稳定性，促进REITs市场行稳致远。” 刘玄答谈到。
红土创新基金则表示，第一，从产品流动性来看，在经历上市初的波动之后REITs产品换手率持续平稳。但部分炒作资金进出，在现有换手率较低的情况下，可能引发公募REITs产品在场内净值表现大开大合。特别是应关注上市初期的市场较大波动，投资者在二级市场配置时候需要充分研判。
第二，从产品收益来源来看，公募REITs产品具有长期可靠且具有增长性的分红收入，还可以通过本身二级市场价值的上涨盈利。公募REITs作为长期资产配置，其内在价值不会有很大的波动，但作为场内交易的产品，短期波动也会对二级市存在市场波动的情况，对公众投资者而言，需确保自身投资目标与产品风险属性相匹配，以满足投资期望。
第三，从产品底层资产经营情况来看，在选择REITs产品时，投资者应关注不同产品底层现金流收入变化情况，收入的稳定性、细分市场变化、整体利率情况、不动产市场价格波动等，并综合具体资产属性、二级市场价格、现金分派率等，对REITs产品价值进行判断。
第四，投资人应正确理解“强制分红”概念。公募REITs是具有强制分红特征的产品，并在产品公告中披露了未来现金分派率，并非保底收益率，是基金发行阶段对应发行评估值的预测值。公募REITs项目是权益性的产品，未设置收益率补足机制。未来基础设施基金将以90%以上经审计合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者。具体实际分配金额以项目公司会考虑持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。